民法典草案增加了“居住權”這一新型用益物權,將房屋的“居住”這一使用屬性單獨規定為一項物權,有可能對未來的房地產市場及至老百姓的生活帶來極為深刻的影響。

　　民法典草案三百六十六條規定,居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十八條規定,居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

　　第三百六十九條規定,居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。

　　第三百七十條規定,居住權期間屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。

　　【解讀】

　　湖南湘達律師事務所律師張躍勝:

　　全國人大常委會法工委相關負責人表示這一制度有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

　　承租公租房,在現有的法律制度中,只能認定為房屋租賃關系,雖然其有一定的特殊性,但是沒有專門的法律制度給予保障,曾經在一些地方的房屋征收拆遷等事項中出現過侵害公租房承租人權利的現象,設立居住權能夠對此加以規范,使相關人員的權利更到更好的保障。

　　目前中國老年人如果想要“以房養老”,大多采用遺贈的方式進行,但是老年人可以隨時變更遺囑,存在很大的不確定性,并且受遺贈人在照顧老人期間無法獲得持續的現實回報,適用范圍有限。前幾年試點過的“倒按揭”方式由于缺乏法律支撐等原因,金融機構的積極性不高,效果并不是很好。設立居住權后,可以更好設計相關法律制度,為老年人“以房養老”提供法律支撐。

　　不過,接下來居住權若成為一項法定的物權種類,或需要更多具體條款對以下問題進行明確。

　　一、降低交易成本。物權設立之后在法律上是推定全社會都知情,但實際生活中,未必如此。設立了居住權的房屋價值大大降低,二手房交易過程中必然要對交易房屋是否設立居住權進行核查以降低交易風險,在現有交易習慣形成的以房產證作為核查權屬信息的交易方式必須改變。

　　二、明確房屋附加價值及相關責任義務。現在的城市住房不再是單純滿足居住需求的物品,它猶如進入城市的門票,與這座城市的諸多社會公共資源緊密相聯。設立居住權將房屋的居住屬性單獨剝離,還需要回答某些問題:如設立了居住權的房子,其小學配套入學的學位是給所有權人,還是居住權人?還是兩者皆有?如今后開征房產稅,納稅義務人是所有權人,還是居住權人?

　　三、確保債權人利益。司法實踐中,有債務人為逃避債務,將自己名下的房屋租賃給自己親友,根據合同法“買賣不破租賃”的原則,即使債權人取得了房屋所有權,卻無法在租賃期間將承租人趕走。但囿于租賃期限一般不超過20年的原則,這種操作方式不會將房屋價值完全清零,還能部分保護債權人利益。若房屋設立居住權,只要居住權人不去世,購買人將無法取得房屋居住權。應當出臺措施,防止在房屋抵押、拍賣中,這類債務人通過設立居住權阻止債權實現的情形。

　　當然,既然創設居住權的本意是解決公租房和老年人以房養老的問題,那么相信有關部門在實施細則中會對居住權的設立進行嚴格限制,并對創設了居住權的住房信息進行適當公開,以供全社會低成本查詢等,則以上擔心或許并不會出現。